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无良中介售卖凶宅追讨中介费 买到凶宅怎么办?

更新时间:2017-11-22  

买房子图的就是一个安心,二手房买卖遇到凶宅怎么办?广州装修网来支招:

  “看房的时候只说有人去世,签完合同才知道原来发生过命案。”市民王先生反映,其通过中介在广州大道北一小区以低于市场价购买一套商品房欲做婚房,买房前中介只告知他有老人在里面去世,签完购房协议后朋友才告诉他房子是出过命案的“凶宅”。他和卖家达成一致欲解除购房协议,中介却不依不饶要追讨9万元的中介费并追究他的法律责任。对此,中介表示此前已明确告知王先生房屋“发生过命案”。

  对任何人而言,结婚都是人生大事,图个吉利很正常。我想正因如此,“凶宅”的主人才同意和王先生解除合同。如今合同解除了,王先生是否要付中介费?按理说,该付,毕竟中介公司员工付出了劳动,不因合同买卖双方欲解除合同而发生改变。但是如果中介公司存在欺骗行为,没有告知关键的核心信息的话,这中介费就不该给———如果给了话,这不是等于纵容和鼓励欺骗吗?

  一般来说,事若反常必有妖。涉事房子约96平方米,售价约300万元,均价约3.1万元/平方米,而当时该楼盘的市场价超过4万元/平方米。因此,王先生在觉得房子很“抵”的同时,心里也不是没有疑问,反复询问中介个中理由,而中介只是含糊表示“有老人家过世。”一听人有生老病死,王先生倒也能理解,于是签了合同。只是没料到的是,签约一周后,才得知房子大降价的真正理由是“发生过凶杀案”。广州装修网认为这两个说法,表面上看,都是“有人过世”,但性质上却完全是两码事,给人截然不同的观感。

  当然,至此也不能完全断定中介就是有意欺骗,他们也可能一样不知道发生过入室杀人的内情。不过,从中介在合同上特意注明“买方已经知悉房子的真实情况”,且在发生争执后,声称已明确告知王先生房屋“发生过命案”等细节来看,中介其实是心知肚明的,否则中介为何不辩解:自己一开始也不清楚房屋发生过命案?这彻彻底底是撇清责任的做派。而倒过来看,语焉不详的“已知真实情况”的条款则完全是在耍流氓。

  之所以这么说,因为这一备注只有申明而无细节,其潜台词无非是在说,买方充分知情,如果有违约或者其他什么事情,完全是买方自己的责任。这和某些活动的兜底条款“本活动主办方有最终解释权”何其相似,完全是不对等约定,真正的对等应该是“未尽事宜由双方协商解决”。同样,房屋买卖合同上也不是不可以申明,但能细化的一定要细化。比如已经知道房子的真实情况,到底是哪些情况?何不列一个清单,一一予以说明?

  从媒体对有关中介人员的采访来看,王先生买到“凶宅”,其实并不让人意外。因为中介行业缺乏规范和标准,存在较大的模糊地带。从形式上看,中介从业者只要介绍成了生意就有抽成,这种盈利方式会让一部分从业者有了“一锤子买卖”的心态,为了多赚三五万元,故意隐匿关键信息诱导客户上当的,并非个案和孤例。短期来看,这可以给个人业绩提升带来帮助,但长期看,这种在模糊地带的彼此试探和交锋,无疑会增加沟通、交易成本,进而损害整个行业发展。“没有中间商赚差价,让买家少花钱,卖家多赚钱”,如某二手车交易平台广告的那样,正是瞄准了传统中介行业的这一痛点,网络中介平台这才异军突起。

  回到上述案例,纠纷的解决可能还要更多地诉诸法理层面,王先生要想胜出,无疑需要拿得出手的证据,否则,“亏”怕是吃定了。而超脱个案,更有价值的追问是,如何建立对中介公司的诚信评价体系,如何给中介行业立规矩,比如合同该怎么制订……

  买到凶宅怎么办?

  签买卖合同写清条款“无有怕” “口头合同”也“有得倾”

  “有一种二手房最难卖,无论它在繁华闹市或是景观绝佳,只要一旦发生过恶性事件,戴上‘凶宅’的十字架就注定出售之途非常艰辛。”记者几年前曾经探讨过凶宅的问题,地产人士也表示由于信息发达,有杀人放火之类的事情发生,新闻报道巨细无遗描述过程,包括栋号和门牌号也一并曝光,业主摊上此事也无可奈何。"凶宅"很多时候是由租客原因发生不幸事件而造成,一位地产人士表示,作为地产中介,他们没有通天眼,不会预知过去未来。租客签约时斯斯文文,但后来发生不幸事件,的确让人大跌眼镜。

  “凶宅”是小概率事件,不过若摊上某位买家头上,这就是天大的事情。如今二手房买家为避免买到凶宅已锻炼成柯南的本事,走访邻居打听房屋过往历史,还要上网查询小区新闻。根据广州市房地产中介协会律师的介绍,如果买家对“凶宅”非常忌讳,除了口头向业主和中介查询外,最有力的武器是合同条款。买家应该在合同中清晰写明有关事项,业主和中介隐瞒“凶宅”历史就不能“侧侧膊”就过去。

  故事一:妻子怀孕买到“凶宅” 仲裁撑腰退房

  吴先生通过某中介看中海珠区某物业,并与该物业业主陈女士协商房屋买卖事宜。吴先生明确向陈女士表示其妻子已怀孕,要求房屋必须吉利,并主动咨询房屋是否曾经死过人,陈女士对此表示该房屋未曾有人去世。事后,吴先生与陈女士签订《房屋买卖合同》,并一次性支付全额房款120万元,以及在中介公司协助下办理过户手续。

  两个月后,吴先生得知该房屋曾发生跳楼自杀身亡的事件,迅速找到陈女士协商退房事宜,但陈女士称房屋并不影响使用,拒绝退房。吴先生便向仲裁委员会提起仲裁,要求撤销《房屋买卖合同》及陈女士退还购房款120万元。经审查,业主陈女士未如实向吴先生告知该物业曾发生跳楼自杀身亡事件,造成吴先生重大误解。最终,仲裁委根据《合同法》第五十四条、第五十八条及第一百五十四条规定,裁决支持吴先生的全部仲裁请求。

  专家分析:隐瞒“凶宅” 误导买家购买决定

  《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十八规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第一百五十四条规定:“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用本法第六十二条第一项的规定。”

  本案中,买卖双方在协商房屋买卖事宜时,吴先生已明确表示要求房屋吉利,并主动咨询房屋是否曾经死过人。但陈女士未如实向吴先生告知有人跳楼死亡一事,已违背《合同法》的诚实信用原则。而且,按照传统习俗的一般理解,有人跳楼自杀会对购房者造成严重的心理阴影和心理障碍,足以影响其作出是否购房的决定。

  故事二:介绍买家买“凶宅” 经纪赔5000元

  李某打算与拍拖多年的女友在广州结婚生活,遂委托某中介公司经纪陈某寻找物业,并强调不得为“凶宅”。在陈某多次介绍下,李某看中天河区某物业。李某与经纪人员陈某商量交易事宜时,再三询问该物业是否为凶宅。陈某表示该物业绝对吉利,并以书面形式向李某承诺:“若物业为‘凶宅’,陈某向李某返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。”事后,李某就该物业与业主签订《房屋买卖合同》,并向中介公司支付中介费3万元。

  之后,李某在与附近市民闲聊时得知该物业内曾发生凶杀案,便找经纪人员陈某要求返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。陈某表示“凶宅”事宜不属于经纪人员告知义务的内容,故只愿返还中介费3万元,拒绝赔偿经济损失。李某一怒之下,向法院提起诉讼,要求经纪人员陈某返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。

  法院经审查,该物业曾发生过凶杀事件,但陈某在未调查清楚的情况下,以书面形式向李某承诺该物业非凶宅,并表示若为凶宅,将返还中介费3万元及赔偿经济损失1万元。最终,在法院的调解下,陈某向李某返还中介费3万元及赔偿经济损失5000元。

  专家分析:非法定告知义务也要担责

  《房地产经纪管理办法》第二十五条规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强迫交易。”《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条:“房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时,应当书面说明下列事项:(二)中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。”及第二十四条规定:“房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:(二)提供虚假材料或者隐瞒真实情况。”

  “凶宅”虽不属于经纪人员法定告知义务的内容。但在当事人双方同意将该内容作为合同(包括口头合同)中的条件之一时,经纪人员有义务对该内容调查核实并如实告知对方,不得在未调查清楚的情况下,向消费者提供虚假信息或作出虚假承诺。在本案中,李某已多次强调该物业不得为凶宅,但经纪人员陈某在未调查清楚的情况下,依然向李某作出非凶宅的虚假承诺,导致李某遭受损失。

  广州装修网教你几招识别“凶宅”

  买家若对“凶宅”有所避讳,可在合同中明确房屋的条件,并应多方探听业主出售房屋的情况,比如到辖区派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在网上搜索。同时,买家也可要求业主在合同中约定信息披露条款,如“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露,买家有权解除合同并要求业主赔偿10万元”之类的合同条款。

  这样的约定可以督促业主披露房屋信息,也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。另外,业主如自身房屋曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等事实,应遵守诚实信用原则,主动向买家说明,并以书面形式予以告知。

  对于中介公司及经纪人员在向消费者提供中介服务时,除要按照行业规章制度的规定,如实告知物业的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况外,对于非告知义务的内容,应当秉承诚实信用原则,根据消费者的要求如实调查、了解和反映情况,不应未做调查就随意承诺,或提供虚假信息或作虚假承诺,误导或诱骗消费者交易。若消费者对“凶宅”有所避讳,且需中介公司及经纪人员配合调查的,应明确向其告知,并在合同中明确约定房屋的条件。

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