卖房四个月遭中介索要22万 广州二手房交易注意事项

“我作为卖家，怎么可能还要支付中介费，而且还是三个点达22万元?!”今年5月中旬，市民匡女士在卖房四个多月之后，被广州一家大型中介向广州市仲裁委申请裁决她支付22 .14万元中介费。

　　在经历向公安机关报案，向广州市中级人民法院提出异议之后，9月12日，广州市仲裁委审理此案，并于10月16日裁决不支持中介请求，1万多元的仲裁费也由中介承担。

　　买家出价735万元，经纪多卖了3万元

　　广州装修网获悉，今年1月初，年过六旬的匡女士将天河区珠某新城马场路某小区一套112平方米物业，以750万元在某大型中介挂牌放卖。

　　几天后，另一家大型中介海明路分店的经纪郭小姐联系她，有人看中物业，出价735万元。

　　看中该物业的李先生，从去年12月起通过多家中介看房，最后是“郭小姐和我联系比较密切”。他通过匡女士放盘的中介看过物业后，“特地找到郭小姐帮忙约谈匡女士”。

　　匡女士回忆称，当时郭小姐在电话询问，“如果最后谈妥的价格高于735万元，多出的能否作为中介费给她，或者分成?”匡女士称，她当时就明确表示，作为卖家，不会给一分中介费，“但经不起她反复说，最后口头同意给几千元茶水费”。

　　在郭小姐促成下，买卖双方约定1月9日晚在中介店内签约。

　　“说好7点半签约，我带着老婆孩子提早十多分钟到了，结果经纪说卖家还没到，让我们在门口干等”。李先生表示当初他给的底价就是735万元，但中介却说卖家一定要738万元，他只好同意。

　　直到5月份匡女士遭遇中介仲裁追索巨额中介费后，李先生方知，签约那天卖家早就到了中介店，“只是在游说匡阿姨索要多卖的3万元”。

　　索要3万元不成，中介仲裁申请22万元中介费

　　匡女士讲述，和买方签约之前，经纪不断游说将高于她底价的钱做为中介费，并一度拿出《服务收费确认书》想让她签字，但她均拒绝了。

　　“怎么也想不到，最后还是被他们算计上了”。匡女士说，当晚双方最后协商房子以738万元成交，中介店长根据双方协商结果到里间抄写合同。

　　“看合同时我们特别留意税费和中介费的条款，合同第六条为‘中介服务费用’，内容为‘因丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日各向丙方支付成交价款3 %的中介服务费……’，我们当时亲见打了‘×’的，店长当时也解释说‘不用看这条了，打X就是删除’”。匡女士称，其时亲见包括合同中的第九条“争议解决”：“因本合同发生争议，应协商解决，协商不成，各方一致同意提交广州仲裁委员会仲裁解决。”当时也是划掉的。

　　不过，诡异的是，在4个多月后收到仲裁委通知后，匡女士找出合同时方发现，上述两处均未打“×”或者划掉。

　　事实上，在房子签约卖掉之后，匡女士就频繁接到经纪郭小姐和店长电话轮番索要3万元中介费。

　　“我说‘根本就没答应给你们3万’，但他们坚称这3万元是由他们争取所得，必须归他们。”而匡女士仍是坚持只愿给几千元茶水费。

　　卖房约一周后，经纪曾让匡女士去中介店取20万元定金收据底联，并再次拿出《服务收费确认书》让她签字。匡女士坚决不签，双方纠缠近半个小时，“直到我老公赶到要报警他们才放我走”。

　　匡女士称，在此之后，经纪屡次电话她，“如果再不给3万元，就要交由公司法务处理，‘到时你们就知道我们公司法务的厉害’”。匡女士“只当是恐吓，根本没有理她”。

　　“其实在申请仲裁之前我们有和卖家沟通，但对方态度很差，也一直没有主动联系我们，我们迫于无奈才申请仲裁解决”。今年5月25日，该中介法务部门负责人汤先生表示，将遵照仲裁委的裁决处理。

　　根据中介的仲裁申请，向匡女士索要成交总价738万元的3%中介费，达22 .14万元，逾期支付每日按应付款项的1%支付违约金。如此计算，到9月12日广州市仲裁委审理时，该笔费用加罚息已达44万元之多。

　　仲裁委不支持，中介倒赔1万多元仲裁费

　　今年5月31日，广州市仲裁委就此案成立仲裁庭。广州装修网了解到，在此前后，匡女士和家人先后向公安机关报案，向广州市中级人民法院提出申请仲裁协议效力异议。不过，广州市中级人民法院于7月14日驳回匡女士的仲裁协议效力异议。

　　9月12日，广州市仲裁委仲裁庭就此案不公开开庭审理。

　　10月16日，广州市仲裁委裁决认定：审理时买家李先生到场做证，签订《存量房买卖合同》时，经纪同意卖家不用给付中介费，与匡女士陈述吻合。尽管合同第六条对买卖双方的中介费有所约定，但在该案中，仲裁庭查明买方已经与中介另行签约《服务收费确认书》，并支付了中介费78000元。而中介未与卖方签订《服务收费确认书》，在这种情况下对于卖家是否还需要按成交价款的3%标准支付中介费，还是不需要支付中介费，双方未作进一步的约定。

　　因此，结合买方证言及该案实际情况，市仲裁委仲裁庭对中介要求匡女士支付22.14万元中介费及支付逾期支付中介费违约金的仲裁请求不予支持。同时，仲裁委裁决该案仲裁费10432元由中介承担。

　　提醒

　　律师：买(卖)房最好全程录音，或带律师把关

　　广东环宇京茂律师事务所主任何培华律师表示，现在中介提供的合同都是三方合同，有的合同条款会写到只要促成签约，不管交易是否成功都要支付中介费。这些年仅这一点就已产生非常多的法律纠纷。

　　何律师建议，“买家在交易时应在合同备注‘真正办理过户才支付中介费’。同样，尽管行业默认卖家不付中介费，但仍需在合同中注明‘卖家实收，不需支付中介费’之类”。他还建议，市民在交易签约时最好咨询律师，或者带上律师把关，并在签约现场全程录音。

　　中介协会：重要约定以文字方式写入合同

　　广州市房地产中介协会表示，目前广州的中介公司所使用的合同多为公司自制的合同，绝大多数都是一式三联。“对于该类复写方式的合同，应当注意的是手写联与复写联条款是否一致，复写内容是否清晰。如确实遇到修改的条款或填写内容因笔误而涂改时，签订该合同的各方当事人应在涂改处重新签名确认。”

　　中介协会提醒，买卖双方交易过程中，必须明确交易内容、交易方式，尽量把对交易会产生重大影响的约定以文字方式写入合同，避免“口说无凭”。

　　卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

　　二手房交易流程及注意事项

　　广州装修网了解到，一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

　　风险提示：

　　1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

　　2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

　　3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

　　第3步：赎楼

　　赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

　　“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

　　这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

　　风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

　　第4步：付首期及资金监管

　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

　　具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

　　出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

　　风险提示：

　　1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

　　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

　　第5步：签订买卖合同

　　在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

　　签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

　　交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

　　风险提示：

　　1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

　　2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

　　3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

　　4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

　　5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

　　第6步：选银行和办按揭

　　如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。

　　至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。

　　风险提示：

　　1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

　　2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

　　第7步：过户及交税

　　去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。广州装修网提醒买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

　　至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。

　　风险提示：

　　1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

　　2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

　　第8步：后续事项

　　交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

　　风险提示：

　　1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

　　2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。